Die am häufigsten gestellten Fragen werden von IMEX-Immobilienspezialisten beantwortet
DMITRY INSURANCE, Immobilienmakler bei IMEX Real Estate
"Dubai ist eine Stadt der Besucher. Mehr als 90% der fast zwei Millionen Einwohner der Metropole sind Auswanderer. Nur wenige von ihnen können es sich leisten, eine eigene Wohnung zu kaufen, aber jeder muss irgendwo leben, arbeiten und sich entspannen. Und deshalb ist der Mietmarkt sehr entwickelt. Dies Dies wiederum macht Immobilien in Dubai unter dem Gesichtspunkt von Investitionen attraktiv, da die Mieteinnahmen zwei- bis dreimal höher sind als in entwickelten Märkten und es keine Einkommens- oder Immobiliensteuern gibt. "
Können ausländische Bürger Immobilien in Dubai kaufen?
Ausländische Staatsangehörige, die nicht Mitglieder des Arabischen Golf-Kooperationsrates (GCC) sind, dürfen in Dubai nur in besonders ausgewiesenen Gebieten, in den sogenannten Freehold-Zonen, das volle Eigentum an Immobilien ("Freehold") erwerben. Die Liste solcher Zonen ist durch Dekret des Herrschers von Dubai Nr. 3 von 2006 festgelegt. Dazu gehört fast das gesamte Territorium des "neuen Dubai", einschließlich beliebter Gebiete wie Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers und anderer.
Ist eine Immobilienregistrierung in Dubai erforderlich und wer ist daran beteiligt?
Die Registrierung von Immobilienrechten in Dubai wird vom Dubai Land Department durchgeführt. Eigentumsrechte, langfristige Pachtverträge, Grundpfandrechte und andere Transaktionen müssen heute im entsprechenden Register eingetragen werden. Die Registrierung erfolgt sowohl auf vorgefertigten und in Betrieb genommenen Anlagen als auch auf Baustellen („Off-Plan“). Im ersten Fall erhält der Eigentümer eine Registrierungsbescheinigung für Immobilien (Eigentumsurkunde) und im Fall der Registrierung von noch nicht abgeschlossenem Eigentum (Oqood-Registrierung) - den ursprünglichen Kaufvertrag (ursprünglicher Kaufvertrag). Bei der Registrierung des Eigentums an der Dubai Land Department wird eine Registrierungsgebühr in Höhe von 2% des Wertes der Immobilie zuzüglich einer kleinen festen Gebühr für die Vorbereitung und den Ausdruck der erforderlichen Dokumente gezahlt.
Welche Steuern sollte ein Immobilienbesitzer in Dubai zahlen?
In den Vereinigten Arabischen Emiraten gibt es keine Grund- und Einkommenssteuern. Der Besitz von Immobilien in Dubai sowie der Erhalt von Einkünften, beispielsweise aus deren Vermietung, hat daher keine steuerlichen Konsequenzen für den Eigentümer innerhalb der VAE-Gerichtsbarkeit.
Es ist jedoch zu beachten, dass der Eigentümer der Immobilie für die ordnungsgemäße Instandhaltung verantwortlich ist und verpflichtet ist, die von der Verwaltungsgesellschaft oder dem Eigentümerverband (sofern ein solcher Verband bereits gegründet wurde) festgesetzten Unterhaltskosten (sogenannte Unterhaltsgebühren oder -gebühren) zu tragen. Solche Zahlungen werden in der Regel ein Jahr im Voraus verrechnet und für Dubai liegen sie je nach Projekt zwischen 20 und 80 Dollar pro Quadratmeter. m pro Jahr.
Wie ist der Kauf von Immobilien in Dubai?
Im Allgemeinen sieht das Verfahren für den Kauf von Immobilien in Dubai in den meisten Fällen wie folgt aus:
- Der Käufer wählt die Immobilie aus, die er erwerben möchte.
- Der Verkäufer und der Käufer unterzeichnen einen Kaufvertrag, der alle Parameter der Transaktion widerspiegelt, insbesondere:
- der Wert des erworbenen Eigentums,
- zusätzliche Zahlungen im Zusammenhang mit der Transaktion (Provisionen der Makler, Zahlungen an den Entwickler, Registrierungsgebühr, Erstattung der im Voraus gezahlten Unterhaltskosten an den Verkäufer usw.),
- den Zeitraum, in dem das Kauf- und Verkaufsgeschäft abgeschlossen sein muss,
- Bedingungen und Verfahren für die Abrechnung,
- Verantwortung der Parteien bei Nichterfüllung der Vertragsbedingungen.
- Bei Abschluss eines Kaufvertrages mit dem Verkäufer leistet der Käufer eine Anzahlung (in der Regel 10% des Wertes des erworbenen Eigentums).
- Der Verkäufer stellt eine Genehmigung des Bauträgers zum Verkauf seiner Immobilie aus (No Objection Certificate, NOC), die für die Registrierung einer Transaktion beim Dubai Land Department erforderlich ist.
- Nach Erhalt der Verkaufserlaubnis registrieren der Verkäufer und der Käufer die Immobilie im Namen des neuen Eigentümers im Land Department. In der Regel werden zum Zeitpunkt der Registrierung auch Transaktionen abgewickelt.
Kann ein Immobilienbesitzer in Dubai es vermieten?
Die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern in Dubai sind im Gesetz Nr. 26 von 2007 sowie dessen Änderungen geregelt. Nach geltendem Recht hat jeder Immobilienbesitzer im Hoheitsgebiet des Emirats Dubai das Recht, seine Immobilie für mindestens ein Jahr zu pachten. Bei Anmietungen für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr gilt eine solche Vermietung als kurzfristig und setzt voraus, dass der Eigentümer über die entsprechende Lizenz (für die Aktivitäten eines Hotels oder von Hotelapartments) verfügt. In diesem Fall wenden sich die Eigentümer in der Regel an eine lizenzierte Verwaltungsgesellschaft, die ihr Eigentum an die Verwaltung überträgt und Immobilien bereits in eigenem Namen mietet.
Welche Mieteinnahmen kann ein Immobilienbesitzer in Dubai erwarten?
Wenn wir von den durchschnittlichen Marktindikatoren für die aktuelle Rendite von Immobilien sprechen, liegt der Indikator für die Nettomieteinnahmen (dh die Einnahmen abzüglich der Kosten für die Instandhaltung von Immobilien) für Wohnimmobilien heute bei durchschnittlich 5 bis 10% pro Jahr.
Die Rentabilitätsstreuung ist auf Unterschiede in Art und Kategorie der Immobilien, deren Standort und Dienstleistungskosten zurückzuführen. Darüber hinaus bringen teurere Exklusivimmobilien in der Regel weniger Rendite in Form von Mieteinnahmen als Massenwohnungen in bezahlbaren Projekten.
Auf dem Markt für Büroimmobilien sind solche Investitionen heute weniger attraktiv für die Mieteinnahmen als für den Kauf von Wohnungen. Durch die Anmietung von Einzelhandelsflächen (dazu gehören nicht nur Geschäfte, sondern auch Dienstleistungsbetriebe, Cafés, Restaurants usw.) können möglicherweise höhere Einnahmen erzielt werden (bis zu 15%). Dies hängt jedoch von den Parametern der Immobilie selbst ab. und von externen Faktoren.
Gibt es Einschränkungen bezüglich der Mietkosten in Dubai?
Durch den Abschluss eines Immobilienmietvertrages haben die an der Transaktion beteiligten Parteien das Recht, Bedingungen zu vereinbaren, die nicht der geltenden Gesetzgebung widersprechen.
Für den Mietpreis, der im Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter angegeben ist, bestehen keine direkten Einschränkungen. Es gibt jedoch gesetzlich festgelegte Beschränkungen für die Erhöhung der Mietkosten bei der Verlängerung eines Vertrags für die nächste Laufzeit. So gibt es beispielsweise für Wohnimmobilien eine Regelung, wonach der Vermieter kein Recht hat, die Miete zu erhöhen, wenn seit Abschluss des Erstvertrags weniger als zwei Jahre vergangen sind. Darüber hinaus sollte sich der Vermieter bei der Überarbeitung von Mietverträgen nach dem Index der Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA) richten, der die durchschnittlichen Mietpreise für verschiedene Arten von Wohnungen in Abhängigkeit von der Region wiedergibt.
Was sind die Anforderungen für Mieter in Dubai?
Ein Mieter von Immobilien in Dubai (wenn es sich nicht um kurzfristige Mietwohnungen handelt) kann nur eine natürliche oder juristische Person mit Wohnsitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten sein. Das heißt, ein Mietvertrag kann nur mit einem Bürger der Vereinigten Arabischen Emirate oder einem Land, das Mitglied des Rates für Zusammenarbeit der arabischen Staaten am Persischen Golf ist, oder mit einem Expatriate mit einem dort ansässigen Visum geschlossen werden.
Dementsprechend ist der Mieter eine juristische Person, die eine entsprechende Registrierung in den VAE haben muss. Dies kann eine örtliche Organisation, eine in einer freien Wirtschaftszone eingetragene Firma oder eine Zweigniederlassung (Repräsentanz) einer ausländischen Firma sein.
Ist die Registrierung eines Mietvertrags für Immobilien in Dubai erforderlich und wer ist daran beteiligt?
Gemäß den Gesetzen des Emirats Dubai müssen alle Immobilienmieten in seinem Hoheitsgebiet ordnungsgemäß registriert werden. Die Registrierung von Mietverträgen wird von der Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA) durchgeführt. Speziell für diese Zwecke hat die Agentur das Ejari-System geschaffen, mit dem Verträge über das Internet registriert werden können. Die Online-Registrierung auf der Ejari-Website ist einfach, erfordert nur minimale technische Kenntnisse und umfasst lediglich die Einführung grundlegender Informationen zum Leasingvertrag, einschließlich Informationen zu dem Objekt und den Teilnehmern an der Transaktion sowie zu den Vertragsbedingungen. Jedem registrierten Vertrag wird für die Dauer seiner Gültigkeit ein eindeutiger Barcode zugewiesen.
Die Registrierung ist kostenlos und sowohl der Vermieter als auch der Mieter können einen Mietvertrag abschließen. Bisher wurde eine Haftung für die Nichteinhaltung der Registrierungspflicht festgelegt, aber gemäß den gesetzlichen Bestimmungen wird allen Teilnehmern an Transaktionen, die nicht registriert wurden, automatisch das Recht entzogen, bei den Justiz- und Regierungsbehörden den Schutz ihrer Interessen zu beantragen.
Wie ist das Mietobjekt in Dubai?
Im Allgemeinen sieht das Verfahren für die Anmietung von Immobilien in Dubai in den meisten Fällen wie folgt aus:
- Der Vermieter oder mit Hilfe einer Immobilienagentur sucht einen Mieter.
- Wenn der Mieter gefunden wird, unterzeichnet der Vermieter mit ihm einen Mietvertrag, in dem alle Parameter der Transaktion aufgeführt sind, insbesondere:
- Mietpreis und Zahlungsbedingungen,
- Mietdauer und Laufzeit der Verlängerung,
- zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit dem Betrieb der Immobilie und ihrer Aufteilung auf die Parteien,
- Verantwortung der Parteien bei Nichterfüllung der Vertragsbedingungen.
- Bei Vertragsabschluss zahlt der Mieter die Miete für das Jahr (in der Regel per Scheck) sowie eine Kaution (in der Regel 5% der Jahresmiete).
- Der Vermieter übergibt ihm nach Zahlungseingang vom Mieter die für den ungehinderten Zugang zu den gemieteten Räumlichkeiten und der dazugehörigen Infrastruktur (Pool, Fitnessraum usw.) erforderlichen Schlüssel, Schmuckstücke, Zugangskarten usw. sowie Kopien von Unterlagen (Bescheinigung über Eigentum, Inhaberausweis usw.), die der Mieter benötigt, um Wasser, Strom, Klimaanlage, Telefon, Internet und andere Dienste anzuschließen.
Wie wird die Miete für Immobilien in Dubai bezahlt?
Auf dem Mietmarkt in Dubai sowie in den übrigen VAE ist es üblich, die Miete ein Jahr im Voraus zu zahlen. Alle Zahlungen erfolgen in der Regel per Bankscheck. Abhängig von den Vertragsbedingungen wird der jährliche Mietbetrag durch einen oder mehrere Schecks gezahlt. In letzterem Fall werden Schecks mit zukünftigen Daten datiert. Wenn beispielsweise die Anzahl der Schecks 4 beträgt, entsprechen die Daten der Schecks vierteljährlich den zukünftigen Daten, und wenn die Anzahl der Schecks 12 beträgt, werden sie in Abständen von einem Monat datiert. Zu dem auf dem Scheck angegebenen Datum kann der Vermieter ihn der Bank vorlegen und Geld vom Konto des Mieters erhalten. Die Ausstellung ungesicherter Schecks in den Vereinigten Arabischen Emiraten ist eine Straftat. Das Bezahlen mit Schecks ist zwar keine 100% ige Mietzinsgarantie, aber eine relativ zuverlässige und bequeme Möglichkeit, Zahlungen vorzunehmen.
Kann ein Vermieter, der nicht in den Vereinigten Arabischen Emiraten ansässig ist, Geld für einen Scheck erhalten?
Es ist zu beachten, dass der Zeitraum, in dem ein Scheck zur Zahlung vorgelegt werden kann, 6 Monate beträgt und danach storniert wird. Wenn der Scheck auf den Namen einer Person ausgestellt ist und nur auf dem Bankkonto des Empfängers kein Vermerk angebracht ist, kann die auf dem Scheck angegebene Person unabhängig vom Vorhandensein eines inländischen Visums in jeder Zweigstelle der ausstellenden Bank Bargeld erhalten. Andernfalls oder wenn der Scheck im Namen des Unternehmens ausgestellt ist, kann das Geld nur auf einem Bankkonto eingehen, und das Konto muss bei einer der Banken in den VAE eröffnet werden. Der Aufenthaltsstatus ist ebenfalls nicht erforderlich. Eine Reihe von Banken in den VAE eröffnen problemlos Konten für Nichtansässige (einschließlich ausländischer Unternehmen). Das Verfahren zur Eröffnung eines Kontos bei einer Bank dauert weniger als eine Stunde, und die Mindestanforderungen für die Einzahlung von Geld auf ein Konto, um es zu eröffnen, betragen derzeit 5.000 Dirham (ca. 1.400 USD).
Sind die aufgeführten Mietoptionen für den Vermieter nicht geeignet, kann er mit der Immobilienagentur, über die die Vermietung erfolgte, einen Vertrag abschließen. Die Schecks können dann im Namen der Agentur ausgestellt werden, und nachdem die Agentur Geld von ihnen erhalten hat, überweist sie diese (oder überweist sie in bar) an den Vermieter. In diesem Fall geht es vor allem darum, sich der Frage nach der Auswahl eines Partnerunternehmens kompetent zu nähern.
EDUARD BURAKOV, Immobilienmakler, IMEX Real Estate
"Dubai ist ein weltberühmtes Touristenziel für Familien und aktive Erholung. Es hat ein warmes, sonniges Klima, weiße Sandstrände und natürlich das Meer. Heutzutage schließen sich diejenigen, die in Dubai leben möchten, den Urlaubern immer mehr an, weil sie von allem Reiz einmal abgesehen sind Heute ist Dubai auch eine moderne Metropole, wenn man bedenkt, dass ein Flug von Moskau nach Dubai nur 5 Stunden dauert und beide Städte in derselben Zeitzone liegen, wird deutlich, dass Interesse an solchen Investitionen besteht Torons unsere Mitbürger. "
Wer zahlt eine Provision an eine Immobilienagentur?
Wenn der Vermittler der Transaktion eine Immobilienagentur ist, erhält er eine Provision. Nach der bisherigen Praxis zahlt der Mieter die Provision an die Immobilienagentur. In der Regel sind dies 5% des jährlichen Mietpreises. Agenturleistungen enden nach Unterzeichnung eines Mietvertrages. Wenn der Vermieter zusätzliche Agenturleistungen benötigt (Vertretung seiner Interessen in den Vereinigten Arabischen Emiraten während der Laufzeit des Mietverhältnisses, Entgegennahme von Zahlungen des Mieters, Zahlung von Kosten für die Instandhaltung von Immobilien usw.), werden deren Kosten zusätzlich ausgehandelt.
Wer bezahlt den Betrieb und die Instandhaltung von Mietobjekten?
Der Mieter und der Vermieter können die Mietbedingungen vereinbaren, wobei der Vermieter in der Regel für die Zahlung der Instandhaltungskosten (Instandhaltungsgebühren / Servicegebühren) und für größere Reparaturen der Immobilie verantwortlich ist. Sämtliche laufenden Kosten im Zusammenhang mit dem Betrieb des Mietobjekts, wie z. B. die Zahlung von Wasser, Strom, Klimaanlage, Telefon, Internetanschluss usw. sowie die laufende Reparatur von Immobilien, gehen zu Lasten des Mieters.
Darüber hinaus verbindet der Mieter die Versorger der jeweiligen Lieferanten eigenständig und im eigenen Namen. Der Mieter zahlt auch die sogenannten. „Wohngeld“, eine Gemeindegebühr von 5% der Jahresmiete. Die Gebühr wird von der Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) das ganze Jahr über in gleichen Raten erhoben, zusammen mit den Zahlungen für Strom und Wasser. Wenn die Immobilieneinheit nicht an Wasser und Strom angeschlossen ist (d. H. Nicht bevölkert ist), wird die Wohnsteuer nicht erhoben. Trotz der Tatsache, dass die Wohnungssteuer vor langer Zeit eingeführt wurde, wurde sie bisher nicht allgemein erhoben und ist in vielen DEWA-Konten noch nicht enthalten.
Kann man bei Immobilientransaktionen in Dubai auf Makler verzichten?
Fast keine Immobilientransaktion ist ohne Makler in Dubai abgeschlossen, wie auch im Rest der Welt.Dabei handelt es sich bei Immobilienagenturen meist um Kunden, die Immobilien mieten, mieten, kaufen oder verkaufen möchten. Agenten, die auf dem Markt tätig sind, verfügen wie kein anderer über Informationen darüber, wer, was und wie viel sie vermieten, vermieten, verkaufen oder kaufen möchten. Bei weitem nicht alle professionellen Marktteilnehmer sind jedoch ordnungsgemäß registriert und operieren legal.
Was sind die Anforderungen für Immobilienmakler in Dubai?
Zunächst ist zu berücksichtigen, dass gemäß der Verordnung des Vorsitzenden des Dubai Land Department Nr. 85 von 2006 alle in Dubai tätigen Immobilienagenturen über eine Lizenz für die jeweilige Art der Tätigkeit verfügen und im Sonderregister des Regulatory Office eingetragen sein müssen Dubai Real Estate Market (RERA). Da Unternehmen in den VAE nicht universell rechtsfähig sind, muss die zulässige Art der Tätigkeit in der Lizenz eindeutig angegeben werden. Beispielsweise müssen für die Vermittlung beim Verkauf, Kauf oder Leasing diese Arten von Aktivitäten ausdrücklich in der Lizenz angegeben werden. Gleichzeitig müssen sich alle Agenten des Unternehmens einer entsprechenden Schulung unterziehen und persönliche Maklerkarten mit einer individuellen Nummer erhalten. Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf den Schutz der Rechte und Interessen der Kunden ab und sollen die Möglichkeit von Betrug seitens der Bevollmächtigten minimieren.
Warum ist es wichtig, dass ein Agent ordnungsgemäß registriert ist?
Dubais Immobilienmarkt ist multinational. Käufer, Verkäufer, Vermieter und Mieter sind in der Regel Ausländer. Wo können sie füreinander suchen, falls etwas schief geht? Daher ist eine Immobilienagentur mit Sitz in Dubai ein ernstzunehmender Garant für die Transaktion. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Forderung nach einem 100-prozentigen Eigentum der Anwohner - Bürger der Vereinigten Arabischen Emirate.
In den meisten Fällen tritt die Immobilienagentur bei der Transaktion zwischen Verkäufer und Käufer als Dritter auf und garantiert die Interessen beider. Beispielsweise ist es in der Regel die Agentur, die die Anzahlung vom Käufer entgegennimmt und bis zur endgültigen Abrechnung und Registrierung der Transaktion aufbewahrt. Dies garantiert dem Käufer eine Rückerstattung der Anzahlung, wenn die Transaktion aufgrund eines Verschuldens des Verkäufers nicht erfolgt. Der Verkäufer kann seinerseits mit der Zahlung der Kaution als Entschädigung rechnen, wenn die Transaktion aufgrund eines Verschuldens des Käufers nicht erfolgt.
