Rechtsanwalt Isa Bin Hyder, Gründer und CEO von Bin Haidar Advocates und Legal Consultants, wird heute Erläuterungen zu den Gesetzen für die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern in Dubai geben.
Seine Hoheit, Scheich Mohammed bin Rashid Al Maktoum, hat als Herrscher von Dubai das Gesetz Nr. 26 von 2007 erlassen, um das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern in Dubai zu regeln.
Das vorgenannte Gesetz wurde im Lichte der Artikel erlassen, die im Bundesgesetz Nr. 5 von 1985 über Leasing und zivile Transaktionen der Regierung der Vereinigten Arabischen Emirate und deren Änderungen enthalten sind. und Federal Law of Evidence Nr. 10 von 1992; und Dekret Nr. 2 von 1993 über die Bildung eines besonderen Rechtsausschusses zur Beilegung von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern; und Gesetz Nr. 16 von 2007 über die Einrichtung der Organisation zur Regulierung des Immobilienmarktes; Alle diese Artikel wurden gemäß dem Gesetz Nr. 33 von 2008 durch die Artikel 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 und 36 ersetzt. In Abschnitt 1 dieses Gesetzes heißt es: "Gesetz Nr. 26 von 2007 über die Regelung der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern von Immobilien im Emirat Dubai".
Artikel 2 (ersetzt) definiert die Bedeutung der im Folgenden verwendeten Wörter und Begriffe und schreibt vor, dass das Wort "Emirat" eng und nur in der Bedeutung "Emirat Dubai" verwendet werden sollte, dh das Gesetz sollte nur Immobilien verwalten, die sich im Emirat befinden Dubai Und das Wort „Ausschuss“ bezeichnet einen Rechtsausschuss, der sich mit der Beilegung von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern befasst, die als Vermieter und Mieter identifiziert werden. Gleichzeitig regelt Artikel 3 (geändert) den Umfang der Rechtswirksamkeit der Bestimmungen dieses Gesetzes, die für Grundstücke und Immobilien gelten, die im Emirat vermietet werden, mit Ausnahme von Immobilieneinheiten, die von Einzelpersonen - "Einzelpersonen" oder Körperschaften - "offiziellen Stellen" und "Immobilienmaklern" erstellt wurden Unternehmen "für die kostenlose Neuansiedlung ihrer eigenen Mitarbeiter.
In Artikel 4 Absatz "A" (geändert) wird erläutert, dass die Beziehung zwischen dem Leasinggeber und dem Leasingnehmer in Übereinstimmung mit dem Leasingverhältnis hergestellt werden muss. Dazu gehören eine Beschreibung des Leasingobjekts, der Zweck des Leasingverhältnisses, die Gültigkeit und die Kosten des Leasingverhältnisses, die Zahlungsmethode sowie der Name des Eigentümers im Einzelfall wenn dieser kein Vermieter ist und eine spezialisierte Firma beauftragt hat, in eigenem Namen Vermietungsarbeiten durchzuführen. Gemäß Absatz "B" dieses Artikels müssen alle Verträge und deren Ergänzungen bei der "Real Estate Market Regulation Organization" registriert werden, und Artikel 5 legt die Notwendigkeit fest, die Mietdauer zu bestimmen. Ist diese Frist nicht im Voraus vereinbart worden oder ist die Mietdauer nur schwer feststellbar, so ist die Mietdauer auf die für die Mietzahlung vorgesehene Frist zu beschränken. Gleichzeitig enthält Artikel 6 das Konzept der gegenseitigen vorgeschlagenen Bestätigung der Erneuerung, wonach ein solcher Vertrag als auf denselben verlängert zu betrachten ist, wenn die Mietdauer bereits abgelaufen ist und der Mieter ohne Einwände des Vermieters weiterhin auf dem Grundstück wohnt "und für den gleichen Zeitraum oder ein Jahr, je nachdem, welcher Zeitraum kürzer ist."
Andererseits warnt Artikel 7 beide Vertragsparteien davor, den Mietvertrag einseitig zu kündigen, und untersagt die einseitige Kündigung des Vertrags während seiner Laufzeit, da eine solche Kündigung im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien und gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes erfolgen muss.
Obwohl Artikel 8 Untermieter vorsieht, unterliegen in Fällen, in denen das Gesetz oder der Vermieter dem Hauptmieter die Untervermietung der vermieteten Immobilieneinheit an den Hauptmieter gestattet, alle diese Beziehungen den gleichen Bedingungen wie der Hauptmieter.
Folglich hat der Untermieter kein Recht, sich nach Ablauf des Mietverhältnisses in dem gemieteten Immobilienobjekt aufzuhalten, es sei denn, der Vermieter erklärt sich ausdrücklich damit einverstanden, dieses Mietverhältnis zu verlängern.
Artikel 9 Absatz "A" schreibt vor, dass beide Parteien verpflichtet sind, die Kosten des Leasingverhältnisses zu bestimmen. Wenn diese Bedingung vernachlässigt wurde oder schwer nachzuweisen war, sollte der Mietpreis in Übereinstimmung mit den Preisen anderer ähnlicher Immobilieneinheiten ermittelt werden, und die Partei, die diesen Wert gemäß Absatz "B" dieses Artikels ermittelt, sollte der oben genannte Ausschuss sein Als Kriterien für die periodische Erhöhung der Mietkosten, die dem Inflationskoeffizienten und der wirtschaftlichen Lage im Emirat entsprechen, oder für alle anderen vom Ausschuss als notwendig erachteten Faktoren werden berücksichtigt. In diesem Zusammenhang sollte sich dieser Ausschuss auch an der Festlegung von Kriterien zur Erhöhung der Mietkosten beteiligen, die im Einklang mit der allgemeinen Wirtschaftslage gemäß Artikel 10 dieses Gesetzes stehen sollten. Gleichzeitig regelt Artikel 11 die Rechte des Mieters in Bezug auf die in der von ihm gemieteten Immobilie angebotenen Leistungen wie Parkplätze, Schwimmbäder usw. Und Artikel 12 beschreibt die Methode und den Zeitpunkt der Ermittlung der Mietkosten. Wurde kein Vertrag abgeschlossen, muss die Zahlung im Laufe des Jahres zu vier gleichen Teilen erfolgen. Artikel 13 (geändert) erlaubt beiden Parteien, die Vertragsbedingungen zu ändern oder die Mietkosten zu erhöhen / senken. Kommt kein Vertrag zustande, legt dieser Ausschuss einen beizulegenden Zeitwert fest. In diesem Fall ist jede Partei, die eine Änderung oder Korrektur einreichen möchte, verpflichtet, die andere Partei mindestens 90 Tage im Voraus zu benachrichtigen, sofern nicht anders vereinbart, gemäß Artikel 14. Darüber hinaus bestimmt Artikel 15, dass der Vermieter dies tun muss eine Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zur Nutzung zu übergeben, es sei denn, es wurde vorab vereinbart, sie dem Mieter ohne endgültige Fertigstellung zur Verfügung zu stellen, damit der Mieter sie selbst erledigt. Im Übrigen sieht Artikel 16 vor, dass der Vermieter regelmäßig planmäßige und kosmetische Reparaturen durchführen muss, ohne die Bedingungen für die Anmietung der Immobilie zu ändern oder aus irgendeinem Grund die Nutzungsbedingungen des Mieters der ihm vermieteten Räumlichkeiten zu verletzen (Artikel 17).
Zum anderen muss der Vermieter dem Mieter seine Einwilligung erteilen, damit dieser sich in den amtlichen Gremien mit der Erlaubnis zu Dekorations- oder Instandsetzungsarbeiten vertreten kann und dabei die Bausubstanz der Immobilie nicht beschädigt. Gleichzeitig verpflichtet Artikel 19 den Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete und gestattet dem Vermieter, eine Kaution in bar als Garantie für Reparaturarbeiten an Immobilien bei Vertragsende zu hinterlegen (Artikel 20). Außerdem sieht Artikel 21 vor, dass der Mieter verpflichtet ist, die gemietete Immobilie in demselben Zustand zurückzugeben, in dem sie ursprünglich erhalten wurde, mit Ausnahme der natürlichen Wertminderung, und gleichzeitig alle erforderlichen Gebühren und Abgaben gemäß Artikel 22 zu zahlen.
Gleichzeitig warnt Artikel 23 den Mieter davor, Verbesserungen vorzunehmen, die er beim Verlassen der gemieteten Räumlichkeiten festgestellt hat, sofern nicht beide Parteien etwas anderes vereinbart haben. Darüber hinaus warnt Artikel 24 den Mieter davor, die gemieteten Räumlichkeiten an jemanden zu übertragen oder weiterzuvermieten, es sei denn, es liegt eine schriftliche Genehmigung des Vermieters vor. Andererseits definiert Artikel 25 Fälle, in denen der Mieter das Recht haben muss, das gemietete Objekt vor Ablauf des Mietverhältnisses zu verlassen, beispielsweise die Unfähigkeit, das Mietverhältnis nach Erhalt einer Mahnung zu bezahlen, oder die vermieteten Räumlichkeiten ohne Wissen des Eigentümers des Objekts zu untervermieten oder die gemieteten Räumlichkeiten zu nutzen für illegale Zwecke oder deren Verwendung in einer Weise, die gegen die öffentliche Ordnung und die Sozialethik verstößt, oder wenn der Mieter den Mietvertrag verlässt Diese Räumlichkeiten dienen zu Zwecken ihrer Geschäftstätigkeit, ohne sich darin niederzulassen, oder wenn sich die Mietsache in einem zerstörungsbedürftigen Zustand befindet, wenn der Mieter die gesetzlichen Auflagen nicht einhält oder wenn die bauliche Entwicklung des Emirats die Zerstörung der Mietsache erfordert.
Eine Verwarnung in Bezug auf alle oben genannten Punkte sollte durch einen Notar oder per Einschreiben erfolgen. Darüber hinaus kann der Eigentümer auch die Freigabe einer Liegenschaft zum Ende des Mietverhältnisses verlangen, wenn diese für den Abriss oder Wiederaufbau des Gebäudes benötigt wird oder wenn die angemieteten Räumlichkeiten repariert werden müssen oder wenn der Vermieter die zu vermietende Liegenschaft nutzen oder an jemanden abtreten möchte ihre nahen Verwandten. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Gründe mitzuteilen, die ihn dazu zwingen, die Räumlichkeiten mindestens 12 Monate vor dem geplanten Abzug von den gemieteten Räumlichkeiten in der oben angegebenen Weise zu räumen.
Hat der genannte Ausschuss dem Vermieter das Recht eingeräumt, die gemietete Immobilie, die er für seine eigenen Bedürfnisse oder für die Bedürfnisse seiner unmittelbaren Familie nutzen möchte, zu reparieren, so hat der Vermieter kein Recht, diese Immobilie an Dritte zu vermieten, und kann dies nur durch das Ablaufen einer Zweijahresfrist, wenn es sich um eine Wohnung handelt, und einer Dreijahresfrist, wenn das Grundstück für andere Zwecke genutzt wird, ab dem Zeitpunkt, an dem die Reparaturarbeiten bestätigt wurden, und sofern der befugte Ausschuss nichts anderes beschließt. Zusätzlich zu den oben genannten Fällen kann der Mieter beim Ausschuss eine Entscheidung über die Zahlung eines Schadensersatzes beantragen.
Andererseits sieht Artikel 27 vor, dass der Mietvertrag aufgrund des Todes des Vermieters oder Mieters nicht gekündigt werden kann und der Mietvertrag mit den Abtretungsempfängern fortgeführt werden muss. Bestehen die Nachfolger des Mieters auf einer Kündigung des Mietverhältnisses, kann der Vertrag dreißig Tage nach Eingang einer schriftlichen Mitteilung an den Vermieter oder am Ende des Vertrages gekündigt werden, je nachdem, welcher Zeitpunkt näher liegt.
Gemäß § 28 darf der Mieter bei der Übertragung des Eigentums an einem anderen Eigentümer keinen Schaden erleiden, sofern der Zeitpunkt des Mietverhältnisses mit dem Vorbesitzer festgelegt wird, der sein Eigentum an einen anderen Eigentümer verkauft hat.
Gleichzeitig gewährt Artikel 29 (geändert) dem Mieter das Recht, zu derselben Wohneinheit zurückzukehren, wenn der Vermieter nach Feststellung eines neuen Mietpreises eine größere Reparatur und einen vollständigen Umbau oder eine normale Reparatur der Mietwohnungen vorgenommen hat. Daher muss der Mieter ein Prioritätsrecht zur Anmietung derselben Immobilie haben, vorausgesetzt, er bestätigt seinen Wunsch, diese Immobilie innerhalb von 30 Tagen nach Eingang eines Hinweises bezüglich dieser Immobilie beim Vermieter zu vermieten.
Ferner schützt Artikel 30 den Untermieter vor einer Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der vom Hauptmieter aufgestellte Vertrag vom Vermieter bestätigt wurde. Und Artikel 31 verpflichtet den Mieter, die Kosten des Mietverhältnisses zu ermitteln, auch wenn der Vermieter eine Klage zur Freigabe des Eigentums während der gesamten Dauer der Forderung eingereicht hat, bis eine gerichtliche Verfügung ergangen ist.
Artikel 32 erlaubt beiden Parteien, sich auf ein Schiedsverfahren zu einigen, und ermächtigt den zuständigen Ausschuss, interne Entscheidungen über die Wiederherstellung der Rechte beider Parteien zu treffen, bis eine endgültige Entscheidung durch ein Schiedsverfahren getroffen wird. Im Übrigen ermächtigt Artikel 33 das zuständige Komitee, auf Antrag einer der Parteien Schiedsrichter zu ernennen, sofern deren Anzahl dem im Voraus vereinbarten Betrag entspricht oder diesen ergänzt. Darüber hinaus verbietet Artikel 34 dem Vermieter, Versorgungsunternehmen in Immobilien zu trennen oder den Zugang der Mieter zu diesen einzuschränken. In diesem Fall kann der Mieter eine Beschwerde bei der Polizei oder dem zuständigen Ausschuss einreichen, während Artikel 35 festlegt, wie Entscheidungen über die Freigabe von Immobilien durch diesen Ausschuss umgesetzt werden sollen. Dieser muss einen Antrag bei der Dubai Law Enforcement Division stellen, um seine Entscheidungen zu stärken und durchzusetzen.
Tatsächlich hat dieses erweiterte Gesetz viele der Positionen im Zusammenhang mit Mietverhältnissen in Dubai klargestellt und Möglichkeiten zur Begründung eines Mietverhältnisses zwischen einem Vermieter und einem Mieter sowie Methoden zur Bestimmung der Mietpreise, Rechte und Pflichten der Parteien vollständig vorgesehen. Und obwohl das Gesetz vorschreibt, dass "der Vertrag als Bindeglied zwischen den Parteien betrachtet wird, die ihn geschlossen haben", greift dieses Gesetz in den Schutz der Rechte jeder der Parteien ein, so dass es von der anderen Partei nicht ausgenutzt wird.
Folglich kann der Eigentümer der Immobilie seine Arroganz gegenüber seiner Immobilie nicht nachweisen und den Mietvertrag einseitig kündigen, die Mietdauer und deren Wert ändern und den Mieter auch zu einem für ihn günstigen Zeitpunkt räumen. Aus diesem Grund wurde dieses geänderte Gesetz erlassen, um die Leasingverhältnisse zu stabilisieren und alle Parteien zur Rechenschaft zu ziehen, indem unparteiische Regeln für alle festgelegt wurden, um die Leasingverhältnisse so zu regeln, dass alle Parteien in Frieden und Sicherheit leben können, und wo auch immer Von den Parteien hätte ich das Recht auf einen glücklichen Aufenthalt in diesem Emirat, der unter der weisen Führung seines Herrschers - Scheich Mohammed bin Rashid Al Maktoum - gedeiht, der dieses Gesetz und seine Änderungen erlassen hat. Wir hoffen, dass in allen anderen Emiraten der Vereinigten Arabischen Emirate ähnliche Gesetze gelten, damit alle Menschen ihren Aufenthalt in diesem gastfreundlichen und sicheren Land genießen können.
